Annuitätendarlehen

Egal ob man mit einem klassischen Bankdarlehen oder mit einem Bausparvertrag sein Traumhaus finanziert, die wohl am meisten genutzte Darlehensart für die Baufinanzierung in Deutschland dürfte das Annuitätendarlehen sein. Wie das funktioniert und die eine oder andere wichtige Information ist auf dieser Seite zu finden.

So funktionieren Annuitätendarlehen !

Bei einem Annuitätendarlehen zahlt man das Darlehen in gleichbleibenden (üblicherweise monatlichen) Raten zurück. Die Raten setzen sich dabei aus Zinsen und Tilgung zusammen. Da mit jeder Tilgung die Restschuld verringert wird, sinken die zu zahlenden Zinsen stetig. Da beim Annuitätendarlehen jedoch die Höhe der Gesamtrate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil mit jeder Zahlung. Die nachfolgende Grafik soll dies verdeutlichen.

Zinsen und Tilgung für ein Annuitätendarlehen

Typischerweise werden bei Annuitätendarlehen für einen entsprechenden Zeitraum die Zinsen festgeschrieben, d.h. die Zinsen bleiben über den entsprechenden Zeitraum konstant. Üblich sind hier Laufzeiten von 5 oder 10 Jahren, es gibt aber auch kürzere oder längere Laufzeiten. Hat man am Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht alle Schulden getilgt, was wohl die Regel sein dürfte, muss man eine Anschlussfinanzierung (z.B. Annuitätendarlehen) abschließen. Zu diesem Zeitpunkt gibt es dann die Möglichkeit, zu einer anderen Bank zu wechseln, falls diese bessere Konditionen bietet.

Die Höhe der Tilgung wird angegeben in % der Darlehenssumme pro Jahr. Da, wie oben beschrieben, die Höhe der Tilgung mit jeder Rate ansteigt, gilt diese Angabe immer nur für die 1. Rate. Die Höhe der Tilgung kann meistens frei gewählt werden, wobei die Bank zumindest einen Minimalwert vorgeben wird. Bei den meisten Banken ist es dann auch möglich, die Tilgungsrate während der Laufzeit des Vertrages anzupassen, allerdings meistens nicht beliebig oft. Zusätzlich zu dieser Möglichkeit, kann man oft auch Sonderzahlungen leisten. Die Anzahl und maximale Höhe der Sonderzahlungen pro Jahr sind in der Regel jedoch begrenzt.

Die Höhe der ersten Darlehensrate berechnet sich aus der anfänglichen Tilgung pro Monat zuzüglich der Zinsen auf die Restschuld pro Monat. Alle weiteren Raten bleiben in der Gesamthöhe gleich, die Anteile für Zinsen und Tilgung ändern sich im Laufe der Zeit.

Beispiel:
Darlehen über 100.000 € mit einer anfänglichen Tilgung von 1%/Jahr und einem nominalen Zinssatz von 4 %/Jahr.

Tilgung: 100.000 € * 1% / 12 = 83,34 € / Monat
Zinsen: 100.000 € * 4% / 12 = 333,34 € / Monat
Monatsrate: 333,34 € + 83,34 € = 416,68 €

Diese Rate ist dann über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung zu zahlen, wobei sich die Beträge für Tilgung und Zinsen wie oben erläutert verändern.

Verlauf von Schulden und Kosten beim Annuitätendarlehen

Wie bereits oben erwähnt, ist am Anfang der Tilgungsanteil, je nach gewählter Tilgungsrate, eher klein im Vergleich zu den Zinsen. Dadurch sinkt die Restschuld am Anfang nur langsam. Im Laufe der Rückzahlung wird der Tilgungsanteil immer größer und die Restschuld sinkt immer schneller. Auf nachfolgendem Bild ist das nochmal grafisch zu sehen.

Verlauf der Restschuld für ein Annuitätendarlehen

Einige Banken bieten auch Verträge an, bei denen eine Sondertilgung möglich ist. Mit den Sonderzahlungen kann man den Verlauf seiner Finanzierung optimieren und den eigenen Möglichkeiten und Wünschen anpassen.

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